Ao realizar a venda de um imóvel, o contribuinte residente fiscal no Brasil será tributado no percentual de 15% do lucro obtido e tem até o último dia útil do mês seguinte à venda para efetuar o pagamento do imposto, salvo nos casos em que a alienação se dá a prazo, e não à vista.
O pagamento do imposto sobre ganho de capital pode gerar uma série de dúvidas. É muito importante observar as regras que o Fisco aplica para o tratamento dos ganhos de capital. É neste momento que o desconhecimento ou a não observância do recolhimento do imposto devido sobre o ganho auferido pode causar uma série de problemas para o contribuinte, já que a Receita fiscaliza os lucros obtidos em operações com imóveis.
É importante esclarecer que o cálculo deve ser feito através do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital disponibilizado pela Receita Federal em seu site. O contribuinte deve preencher o programa com as informações referentes à compra e venda do imóvel. Posteriormente, estas informações devem ser exportadas para a Declaração de Ajuste Anual, referente ao ano calendário da venda do bem.
Há hipóteses em que o contribuinte pode se beneficiar da legislação tributária, obtendo isenção ou redução de impostos sobre estes ganhos. Vejamos alguns exemplos a seguir.
O primeiro caso é o de imóveis adquiridos até o ano de 1969. Os ganhos auferidos na venda de imóveis adquiridos até este ano são integralmente isentos de tributação, independentemente do custo de aquisição, valor da venda ou ganho obtido. Para imóveis adquiridos até 1988, há fatores de redução aplicados em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel.
Já no caso da pessoa que possui um único imóvel, se este for vendido por valor igual ou menor a R$ 440 mil, o ganho de capital também será isento, desde que o contribuinte não tenha alienado outro bem imóvel nos últimos cinco anos.
Este item pode gerar dúvidas para a pessoa física, já que muitos entendem que a isenção é concedida em razão do ganho obtido. No entanto, vale ressaltar que só pode se beneficiar da isenção aqueles que cujo valor da venda – não o do ganho – foi de até R$ 440 mil. Em outras palavras, se alguém compra um imóvel por R$ 200 mil e o vende por R$ 600 mil não terá esta isenção específica do imposto de renda sobre o ganho, já que o valor da venda ultrapassa o limite concedido por lei.
Por fim, para imóveis residenciais alienados após 16/06/2005, se o contribuinte residente no Brasil utilizar o produto da venda para então comprar outro bem imóvel residencial, ou mais de um bem, no período de até 180 dias, o ganho também será isento de tributação. Mesmo que a aplicação do produto da venda seja realizada no ano calendário seguinte, caso não ultrapasse 180 dias, o contribuinte fará jus à isenção.
Por outro lado, se o proprietário investir apenas parte do produto da venda para a compra de outro imóvel residencial, a isenção será aplicada de forma proporcional ao valor a ser investido. O restante será tributado à alíquota de 15%, porque se trata de rendimento tributável.
Cabe lembrar ainda que o Senado aprovou recentemente a Medida Provisória 692, que eleva a tributação dos ganhos de capital para pessoas físicas. A proposta aguarda a sanção presidencial. Caso seja aprovada, a alíquota do imposto de renda para ganhos de capital de pessoa física, que hoje é de 15%, aumentará no caso de recebimentos superiores a R$ 5 milhões. Para lucros entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, a alíquota será de 17,5%. Acima de R$ 10 milhões e até R$ 30 milhões, de 20%. E além de R$ 30 milhões, 22,5%.
Fonte: Valor